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這樣的房子不安全！實例解密──結構達人教你鑑定出房屋真相（增訂新版）

作者：曾慶正張惠如

出版社：健行

出版日期：2016-03-01

書號：0207022

書系：ALive愛生活

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庫存: 349 件庫存分類: 生活風格, 其他, 健行, ALive愛生活

規格：平裝 | 256頁 | 普通級 | 單色 | 25開

ISBN：9789869254472

本書特點

彙整九二一地震與老舊房屋的鑑定經驗，幫助讀者認識房屋結構安全的重要性。

內容簡介

買到瑕疵商品，可以退貨；
買到有問題的房子時，怎麼辦？
別急別慌，「申請鑑定」，掌握證據，是你第一時間點該做的事。
不管買屋、賣屋或是租屋，先為房屋做鑑定，等於替未來想入住的房子買一張全身健康檢查的保險。

花大錢買下的窩，或許未來二、三十年都將因此而背債，住進去後，才發現問題一大堆──
磁磚裂了、樑柱歪了、混凝土剝落了、鋼筋腐朽了、房子漏水了……怎麼辦呢？
或者買到好房子，卻碰到壞鄰居，整修裝潢，侵門踏戶，嚴重傷害你的權益，該如何是好？
再不然，買到風生水起的好福地，附近新蓋大樓一大堆，別人起高樓，你卻樓塌了，因附近工地施工而房舍受損，又該向誰申訴？

不要遲疑，不管遇到上述哪一項問題，申請房屋鑑定，都是你必須且立即該做的選擇。
本書將告訴你房屋鑑定的重要性、應該如何申請，以及種種鑑定須知，不管手頭有沒有房子、最近想不想買房子，這些切身且實用的課題，千萬不要錯過。

此外，作者從事結構技師生涯三十多年，經手處理過的鑑定案件，數也數不清。每個鑑定案件就像一面鏡子，讓我們避開別人曾經犯過的錯誤，就算面臨相同問題，也知道該如何為自己討公道、爭權益。

作者

東吳大學中國文學系畢業，曾任職救國團、三信商事、台灣新生報記者、中華日報兒童版特約記者。愛好文字書寫。現為自由撰稿者，著有《老屋塑身》、《省錢致富95招》、《這樣買房子最安全》等，作品散見各報章雜誌。

序

自序: 讓結構安全成為生活教育的一環最初，出書談房屋結構安全，完全是被動的，是出版社的主意，因為書的版稅對我的事務所經營來說，根本是虧本的生意。可是第一次出書之後，讀者的回應與多方邀約演講的熱絡經驗，讓我驚訝與體悟，原來艱深的房屋結構原理透過細心的馴化，竟然可以得到民眾這麼熱烈的回響！更讓我驚覺想要改善工程界的亂象，除了和難以理解的民意代表與政府官員周旋之外，還可以嘗試從廣為宣傳、教育社會大眾著手。
地震頻繁的日本，地震本身就是一種結構安全活生生的教育，因為災害遇多了，人們自然重視工程品質。大約在民國八十年到八十八年九二一地震發生的那段期間，全國的結構技師們，從立法院、營建署，到地方民意代表與政府官署，四處奔走，告訴大家，除了呼籲修改法律機制不完善的地方之外，也要求落實既存關於房屋結構安全的法律條文。因為有法律總比沒法律好，但是有法律沒有執行，就跟沒有法律是一樣的。同時技師們也指出台灣已經很久沒有發生大地震了，推測不久的未來出現的機率很高，請大家上緊發條，趕緊落實房屋結構設計及監造應由結構專業技師辦理的法律條文，並加強既存房屋耐震能力的重新檢視。結果推一步政府做半步，而九二一地震來了！直到現在還沒有完全落實專業分工的基本安全要求。
人們總是健忘的，大地震過後不過十餘年，慘痛教訓已漸淡忘，而重視工程品質不可以一曝十寒，我們都不希望老天爺用大地震來提醒大家，我想再度寫書叮嚀大家如何確保自己的權益與安全保障，應該是一個好方法。藉由民眾對工程品質的重視，給予政府以及工程界每一個人更加敬業的壓力，包括我自己，期望這個壓力能使我們的工程品質向上提升。
在倦勤的年齡寫完這本書，感覺寫這類的書籍太累了，將來我或許不會再寫了，若寫的話頂多一、二本吧？回想三十餘年來在工程界，我除了用心提供自己的專業服務之外，有餘力時也為工程制度改革而努力。只因真正從事專業服務的我們，知道工程界的癥結，也因為不是捧別人的飯碗，我們有勇氣、有能力去宣導並推動改革。在努力的路程上，雖然大環境的束制使真理難以伸張，但是遇到許多可敬的技師、工程師、建築師、營造商與建設公司老闆，以及非常多的土木系、營建系的教授與系主任，也有令人感佩的政府高級官員，官拜工務局長、營建署副署長、行政院公共工程委員會主任委員、行政院政務委員。為感念他們，以這本書向他們致敬！
推薦序: 房子必須是安全的／王明德(台大土木系工程法律與產業發展研究中心副主任) 假如您要買房子，對房子的安全與品質有疑慮，請您先看完此書再決定要不要買；
假如您要整修老房子，不知如何加強結構安全，請您先看完此書再決定如何整修；
假如您要租房子，對房子的安全與品質不了解，請您先看完此書再決定要不要租；
假如您要賣房子，想要增加強結構安全與品質，請您先看完此書再決定如何加強。

「有土斯有財」，簡單說明了台灣百姓對房子的看法。房子可能是我們一般家庭必備的重要財產，它不但提供各種活動(如居家、辦公、學校、娛樂、醫療、廠房等)所需的空間與必要的功能，也是保值的重要工具。
要能達到上述的功能，最重要的前提是：房子必須是安全的。假如房子的結構安全有問題，誰會安心的在其內進行活動?結構或使用品質有問題的房子，不但無法提供使用者所需的功能，更可能帶來房價的貶值或不幸的災難。因此，我們無法忽視房屋結構與房子使用品質的課題。
根據調查，台灣每年新建建築物戶數約占全體所有建築物戶數的3%，而屋齡超過30年的約占全體的30%。一般人都知道，房子的安全與屋齡有關，房屋隨著時間流逝，建材歷經風吹雨打，材料逐漸老化，抵抗強度隨之減弱，因此房子的安全性也逐漸下降。實際上，房子的安全，與其規劃、設計、施工、使用、維護等因素有關，但這些因素如何影響房子的安全卻非一般人所能辨認。一般而言，大專院校的建築或土木科系之學者，比較注重新建工程所需工程知識之研究與知識傳承。但老舊建築物則因建材已有老化現象，或不同的維護狀況及使用行為，通常更需要兼具理論與實務的專家方能判斷其安全性與使用品質。
本書作者，專攻建築結構，從事結構設計諮詢服務與工程鑑定服務超過三十年，其專業受同行的尊重、服務受大家的認同，曾榮任中華民國結構技師公會的理事長，服務社會多年，有極佳口碑。作者將過去親自參與九二一地震與許多老舊房屋結構安全鑑定的經驗，彙整成書，希望嘉惠許多非建築或土木工程背景的讀者，幫助他們認識房屋結構安全的重要性，及如何粗略判斷老舊房屋的安全性與品質水準，以面對有關房屋安全與判斷屋況品質的課題。
這本書是作者繼去年廣為讀者喜好、極為暢銷作品「這樣買房子最安全」的續篇，主要是談如何進行房屋鑑定及鑑定案例。作者真實經歷，娓娓道來，實務敘述中穿插著專業與常識，在輕鬆行文下當為讀者帶來饗宴，不知不覺中讓您有機會住得更安心。

推薦序: 找「對」的專家，買「對」的房子／曾令雄(新東陽營造股份有限公司總經理) 正常的房屋，壽命少說數十年，甚至上百年的也所在多有。房屋不僅是耐久財，還關係到人們生命與財產的安全。
你可能不知道，除了民眾自己的購屋能力、區域選擇、居家環境、房屋類型等非結構性的購屋考量外；房屋的結構設計，營建監造，施工過程、複雜的營建法規、專業人員素質與制度、執法官員做事心態、報章雜誌的扭曲與錯誤報導……等等，太多太多的因素，通通都會影響到住宅的結構安全及品質。
所以，「保障民眾居住安全」，談何容易！我身為資深營造人，老實說，買房子不難，買到好房子，真的很難。
筆者曾慶正先生，同我一樣，在這個戰場奮戰多年，是資深結構老兵，曾擔任過結構技師公會全國聯合會的理事長，從事結構專業工作三十餘年，負責過許多知名建築個案的結構設計、審查、鑑定等事務，實務經驗何止豐富二字可言。
921大地震後，他曾積極勘查災變現場，幫忙鑑定倒塌房屋的損害情形及破壞原因，四處奔走的身影，令人印象深刻。
由倒塌損壞的房屋中，看到許許多多結構系統規劃與設計的缺失，因偷工減料引起的工程品質不良等問題，同時在搜救現場中，強烈感受到喪失親人與財產的傷痛，讓身為結構技師的曾慶正，更加積極投入「保障民眾居住安全」的行列，為提升營建工程品質而努力，展現出「捨我其誰」的勇氣與擔當。在我眼中，他具有悲天憫人的職業良知。
繼《這樣買房子最安全》一書發表之後，曾技師再次將職業生涯中常見的房屋鑑定案例娓娓道來，使讀者能在長期法律制度不完善的大環境下，增加自己辨識房屋安全性的能力，維護自家權益。尤其是發現房屋有安全疑慮時，這本書絕對能幫助你及時且正確的找到「對」的專家協助，半生積蓄不致泡湯，生命安全不致受到威脅。
最難能可貴的是，本書以實際案例說明結構鑑定知識，使一般人得以一窺專業「眉角」，像內行人一樣提出方法，積極維護權益。而從事營建工程相關的專業人士，也得以藉此書複習學理，並進一步將學理與實際運用作連結。別小看這個工夫，能將實務與理論結合，必須整合許多線索，結合各種學理，將外行人引入門、內行人看懂門道，可不是件容易的事。
最吸引我的，是這本書不僅對受損案例點明準確的結構安全勘察與受損原因，也具體提出哪一種結構補強與修繕方法，是合宜有效的，非常實用。
看完這本書，我有三點心得與大家分享：

一、購屋時，瞭解房屋結構狀況，可以避免買到耐久性能不佳的房子，還能作為議價手段，決定購買與否。
二、裝潢時，不要傷害到結構安全，適時加以補強，增加耐久性，確保裝潢投資的持久性價值。
三、附近有工程施工時，瞭解房屋現況與施工影響，藉以維護自身生命與財產的安全。

發生在你我周遭的房屋大小事，這本書都可以找到，以說故事的方式，分析問題、找出原因、處置經過，真心向你推薦，這是一本淺顯易懂，值得閱讀的好書。
推薦序: 重視房屋的疑難雜症／黃世建(國立台灣大學土木系教授) 「選購一個安全的窩，建立一個舒適的家」是許多人奮鬥的理想，但在買屋的道路上卻荊棘叢生、陷阱處處，而在維持房屋安全上亦需住屋者不斷的努力。購屋者的權益常在資訊不足或業者惡意欺瞞下，橫遭侵害。在維持住屋安全上，又常需與不具善意者周旋。尤其是房屋本身鉅大的價值，常令住屋失利者的痛苦刻骨銘心，故保障住屋者之權益是非常重要且迫切的。
這種保護之責任固然和政府與企業密不可分，但住屋者自身的參與和爭取亦不可或缺。本書即本著提供及傳播房屋安全資訊之理念，闡述了維持房屋安全必備的知識，使住屋者能掌握充分的資訊，做出明智的決擇。尤其特別的是，本書採案例說明的方式展示，故而條理分明，清晰易懂。
本書先就大處著手，指出房屋鑑定之時機及申請方式。其次，立即輔以房屋鑑定之實例說明。最後，再補充房屋安全之實用知識。其內容包括施工造成鄰房沉陷、裝潢惹禍、抓漏防水、拒絕海砂屋、頂樓加蓋、住家改店面、震損鑑定、未按圖施工，以及判斷房屋安全之知識等。相信這些揉合專業知識並以口語化表達的房屋安全知識，必能讓一般大眾趨吉避凶，獲得應有的公平與權益。
本書作者曾慶正先生從事結構專業並致力於房屋安全的追求近三十餘載，曾先生之專業能力早獲結構工程界之肯定，其曾任結構技師公會全國聯合會理事長。為使房屋結構安全更獲重視，曾先生平時即對提高結構技師尊嚴不遺餘力。若有震災發生，他更親臨現場勘察，以學習震損教訓並追求更安全的設計。前些年台灣地區海砂屋事件頻傳，舉凡士林福林家園、蘭嶼國宅、桃園正光花園新城，及台北延壽丙區國宅等案例，均見曾慶正先生踽踽於途，為爭取住戶應有的權益而努力。現在政府對既有的公有建築正在執行大規模的耐震補強計畫，舉凡制度的建立與技術的檢討，均見曾先生戮力以赴的努力。曾先生多年的結構工程經驗與學識，對耐震補強計畫品質之提昇有極大的貢獻。
今日欣見曾先生出書檢視當前房屋安全可能罹患的疑難雜症。相信此書會對買屋、賣屋、裝潢與改建之行為注入新的變數，讓住屋者增加一些辨識的能力，也使每一位民眾都開始重視居住的安全。而這種經驗的累積，應該會對社會造成一些改變和進步。
推薦序: 你能不買這本書嗎？／蔡志揚(營建法專門律師)
市面上有很多寫房屋安全的書籍，能寫到像本書這麼深入的，通常都是深奧難懂，要寫得淺顯易懂又不失專業，實在很不容易，而這本由業界最棒的專家和文筆生動活潑的作家共同完成的作品，就是這麼厲害的一本書，很能滿足各方的需求。一方面可以像在看故事書一樣，每一則案例和提醒都相當有趣，讓人想一口氣看完；另方面在這過程中，又能夠學到很多專業知識，尤其是攸關自己身家財產安全的重要知識！再則當下就已經遇到問題的讀者，也能立即獲得解答。花幾百塊買一本書，可以獲得這麼多好處，實在是非常值得！
作者曾慶正結構技師，曾任中華民國結構技師公會全國聯合會理事長，是當今對於建築結構最權威的專家之一，不僅是我十分敬重的業界先進，也是相交多年的前輩友人。曾技師將其三十餘年豐富的鑑定經歷，一一轉化成書中躍然紙上的案例故事，每一則「結構技師的真心話」，看了都令我有很深的感觸，因為許多無謂的風險與紛爭，在我們看完這本書後都有可能輕鬆化解。
還記得前些年本人的事務所在裝潢的時候，因裝潢公司在公共空間的牆上鑽了一個大洞而遭鄰居質疑，幸而曾技師出面向鄰居分析解說鑽孔的影響，因此消弭了一場可能的紛爭，也維繫住與鄰居之間的情感。除此之外，在我處理的很多件官司中，多半是因為當事人不知道有這本書所提到的專業知識或是因應方法，因而衍生後續複雜難解的糾紛，終致對簿公堂，甚至鄰居間彼此互相仇視的悲劇。
所以，這本書對我們一般民眾真的是太重要了，看完後你會發現有時候只是一個習以為常、不經意的小動作，就產生了影響深遠的「蝴蝶效應」，而有時候只要藉由一個簡單的小動作，就能免除一場可能發生的巨大禍害。
因此聰明的你，能不買這本書嗎？

目錄

第一章房屋鑑定入門篇
一之1、房屋為何要作結構鑑定？
一之2、哪種房屋透過鑑定，索賠容易成功？
一之3、哪種房屋鑑定困難，不易索賠？
一之4、如何申請房屋結構鑑定？
一之5、申請鑑定一定要知道的事？
一之6、十大鑑定房屋結構利器

第二章房屋鑑定真實案例篇──這樣的問題房屋你遇過嗎？
【鑑定案一】都是土壤惹的禍！
【鑑定案二】穿樑又加牆，新裝潢泡湯
【鑑定案三】你家裝水管，我家在漏水？
【鑑定案四】我買的房子是海砂屋？
【鑑定案五】合法違建不合法，整修困難？
【鑑定案六】頂樓加蓋鐵皮屋是漏水源頭？
【鑑定案七】住家改成店面，結構安全嗎？
【鑑定案八】地震後受損屋，做哪項鑑定才對？
【鑑定案九】陽台外推，打牆無所謂？
【鑑定案十】預售屋和原設計圖不符，有救嗎？

第三章房屋結構實用篇──哪些建築物結構安全你還不知道？
三之1、什麼樣的房子，會在地震中垮掉？
三之2、如何從平面圖判別房子穩不穩？
三之3、如何判斷建築物立面圖好壞？
三之4、房子穩不穩，混凝土強度很重要？
三之5、混凝土加爐石飛灰，房市未爆彈？
三之6、選購房屋如何分辨混凝土強度？

後記－
結構鑑定技師，工程界的福爾摩斯
資深結構技師的感慨

內文

房屋為何要做結構鑑定？

一家跨國連鎖大型企業，到台灣開拓新據點，委託房仲業者獵取店面，開出的條件除了地點要好以外，就是：「請先為房子做結構鑑定。」通過鑑定的，才列入考量。
為什麼這群老外這麼重視結構鑑定？因為這是確知房屋現況最好的方法。但在國內，僅僅為了租屋就做房屋鑑定的，少之又少，許多人都讓自己的權益睡著了。
其實不管買屋、賣屋或是租屋，先為房屋做鑑定，等於替未來想入住的房子買一張全身健康檢查的保險。倘若鑑定結果一切OK，代表這是一棟可長可久的好房子，健康又長壽，身價因此提高；假設檢查出問題來了，可在買賣契約擬定前踩煞車，避免日後的種種糾紛，屋主也能盡快為出毛病的房屋作修復補強，造福下一位買主。
所以，除非一輩子不買賣、不租賃房子，否則，一定要認識「房屋鑑定」這個厲害的武器。

◎有以下狀況，你最好作房屋鑑定

作房屋鑑定，不外乎以下四種狀況：
1.想要了解自己房屋現況：這是最單純的情況，尤其在大地震發生過後，會有不少人擔心住家安不安全，進而申請房屋鑑定，及早發現問題後，雇工修復，避免老窩在下一次地震來臨時倒塌。
2.買到瑕疵屋：好不容易買棟房子，卻發現有重大瑕疵，或許是房屋漏水、傾斜龜裂；或者是海砂屋、幅射屋……等等，這時就必須委託鑑定，讓專業技師出證明討公道。最好在屋款尚未交付前，若屋款已全部付清，讓賣主退屋還錢恐怕很難，就得直接進入下一個狀況。
3.和別人有買賣糾紛：這是上一個問題的延伸。通常也是因為買了房子後，才發現屋況有問題，退屋還款不成，憤而提出訴訟。既然走上法律途徑，肯定要祭出房屋鑑定這張王牌，讓有問題的屋況在專業技師認證下，取得公信力，增加手中打官司的籌碼。尤其面對的是大型建設公司時，更是必要手段。
4.附近有工地施工造成損害：房地產欣欣向榮，大型建案如雨後春筍，一個個冒出來，首當其衝的，便是附近的中古屋。尤其在深度開挖地下室時，最容易損及鄰房。所以現在大型建案、或是重大公共工程在動工前，會主動幫附近民宅作「施工前現況鑑定」，作為日後糾紛的依據。
但是這種鑑定是統一發包，價錢壓的很低，很容易流於形式，在門口照照相就走了，一旦出問題，幫助不大。有時甚至是球員兼裁判，建設公司本身就擁有鑑定技師執照，自己鑑定自己，你想會有多公正？
所以現行法令保護受損戶可以自行指定鑑定單位，找有公信力的技師公會成員，不必接受建設公司、或公務單位提出的鑑定技師名單，以確保鑑定結果的公平性，當然，所有鑑定費用都由施工單位負擔。

◎損害糾紛，房屋鑑定是必要手段

總而言之，不管是自己正在住的房子，樑、柱、牆、樓板裂縫、甚至房屋傾斜、漏水漏不停，想要找出元兇防堵修復；或是房子遭外力損害，究竟是附近工地施工造成的？還是原先施工設計圖有疏失？再不然建商偷工減料沒蓋好？種種建築物損害原因，利用科學儀器，加上專業技師經驗，幾乎都能原形畢露，研判出問題所在，這就是房屋結構鑑定的最大功能。
尤其是在房屋損害責任牽扯不清、兩方爭執不下時，專業技師出具的「鑑定報告書」，有法律效力喔！它能清楚說明損害責任歸屬、修復建議、及重建費用評估，是法官在判決賠償費用時，相當重要的依據。